Stvarno naša stvar

Protekle nedelje svet je ponovo bio u Njujorku i svi su gledali u najvažniji modni događaj godine – Met Gala 2025. Prvi ponedeljak u maju, tradicionalno rezervisan za crveni tepih, ove godine je za temu imao “Superfine: Tailoring Black” (prevod: Superfino krojenje crnog stila), koja istražuje uticaj crnog dandizma na modu i društveni identitet.

Kao i svake godine, pažnja je bila usmerena na poznata lica, koja su paradirala ispred objektiva foto-reportera, ali ovogodišnja tema je ujedno i naglasila važnost stvari, onih konkretnih elemenata mode koji nose kulturnu i društvenu poruku. Tema je osvetlila kako način na koji oblikujemo stvari oko sebe govori o tome ko smo i kako želimo da se predstavimo svetu.

Nekad je teško posmatrati čak i crveni tepih, a da misli ne odlutaju ka pravu, pogotovo kad su simboli crvenog tepiha, lica i stvari, takođe, nezaobilazan deo pravničke terminologije. Od starijih kolega sam čula da je bio jedan profesor na Pravnom fakultetu u Beogradu koji je imao običaj da pita studente šta vide kada pogledaju oko sebe, ali odgovori su morali da stanu upravo u te dve reči. Po profesoru, to je svet koji fokusiran pravnik treba da vidi. Lica i stvari.

Nego, da pređemo na našu stvar. Ne mislim na neformalno udruženje italijanskog porekla (Cosa Nostra), čiji naziv u prevodu glasi „naša stvar“, već na stvar u pravnom smislu značenja te reči. Recimo, na nepokretnost.

Sticanje nepokretnosti za većinu nas predstavlja događaj koji menja tok života. Porodična kuća ili stan u kome stvaramo porodicu, vikendica u kojoj skupljamo lepe uspomene sa prijateljima, poslovni prostor u kome gradimo biznis – sve su to stvari koje za nas imaju vrednost mnogo veću od kvadrature. Možda se ne kaže za džabe za osobu koja ima stan u svom vlasništvu da ima „rešeno stambeno pitanje“, kao da je sticanje nepokretnosti jedna velika jednačina, jedno pitanje koja neko treba da reši, kao da rešava komplikovanu matematičku formulu.

Dolazak do trenutka kupovine nepokretnosti je izazov, ali kada se potpišu papiri i preuzmu ključevi, sve deluje kao gotova stvar. No, koliko god da ključ u rukama izgleda kao da je kupovina okončana, proces sticanja time nije završen jer samim potpisivanjem ugovora se ne postaje vlasnik nepokretnosti (isto se odnosi i na poklon, nasledstvo, itd.). Makar ne u očima zakona.

Nakon potpisivanja ugovora, pravni osnov mora da se upiše u nadležni registar, tj. u katastar. Upis u katastar ili tzv. uknjižba predstavlja momenat sticanja nepokretnosti. Upis u katastar ima konstitutivno dejstvo, što znači da neko formalno postaje vlasnik tek nakon sprovedenog upisa u katastar. Drugim rečima, tek po upisu u registar nepokretnost postaje potpuno vidljiva u pravnom smislu, a vlasnik može da uživa pravnu zaštitu i ostvari svoja prava u punom kapacitetu. Dok se zgrada ne uknjiži ona je pravno posmatramo samo skup cigli i cementa, a dok se mi ne uknjižimo kao vlasnici, mi smo pravno posmatramo samo kandidati za sticanje prava svojine.

Danas se nakon svakog pravnog prometa upis u katastar sprovodi po službenoj dužnosti, što do pre par godine nije bila praksa. Ranije su sticaoci prava zahtev morali da podnose sami ili uz pomoć advokata. Naravno, to je napravilo propust u upisu velikog broja nepokretnosti, zato danas na tržištu imamo mnogo “neuknjiženih” stanova i “vanknjižnih” vlasnika. Mnogima od njih nedostaje „samo jedan papir“ i da sve bude u redu. Papir mali koji sreću kvari.

Čak i kada ne nedostaje papir, ne znači da ne može da bude neprijatno za onoga ko je nekada davno zaključio da je uknjižba samo formalnost, ili suvišna birokratija za koju još mora da se plati i neka taksa, pa je tu formalnost ostavio da uradi kasnije.

A gde su primeri za takve probleme? Evo ga jedan: Lice A je poklonilo stan Licu B pre, na primer, 10 godina. Zaključili su ugovor o poklonu, ali pravo svojine koje je Lice B tim pravnim poslom steklo nije upisano u katastar. Lice A zanemaruje ugovor o poklonu koji ima sa Licem B (da li „slučajno“ ili zbog poremećenih odnosa, nije od presudnog značaja u momentu zanemarivanja postojanja ugovora o poklonu) i prodaje stan trećem licu. Kupac stana je savesno lice jer nije znao, niti je mogao znati da ne kupuje od vlasnika i kao savesni sticalac svoje pravo svojine upisuje u registar katastra. U ovom slučaju Lice B verovatno pokreće seriju postupaka, sa neizvesnim ishodom i neizvesnim rokovima trajanja.

Nesprovedena rešanja o nasleđivanju su posebna tema, a zanimljivih slučajeva iz prakse koji zbog toga nastaju se mere u hiljadama. Zanimljivo može da bude doduše samo pravnicima, kojima je to posao, i onome koga se te zanimljivosti lično ne tiču.

Neregulisani imovinsko-pravni odnosi i neuknjižena svojina nisu samo „privilegija“ fizičkih lica, već i velike firme i mali preduzetnici prečesto istu muku muče. Vrlo je uobičajeno u praksi da preduzetnici kupe neku nekretninu čim zarade malo više novca, što im kreira osećaj sigurnosti i da je, ipak, neki cilj dostignut. A onda zaborave da to pravo treba da se formalizuje, odnosno zabeleži u katastru. Bez uknjižbe, nema ni potpune pravne sigurnosti nad tim prostorom, ne može se punopravno koristiti, obezbediti kreditom, niti njime slobodno raspolagati.

Nezavisno da li se radi o fizičkom licu, velikoj firmi ili malom preduzetniku, upis u katastar se uvek vrši na osnovu pravnog osnova, što može biti neka vrsta ugovora u prometu (npr. ugovor o kupoprodaji, a kod fizičkih lica često i ugovor o poklonu ili ugovor o doživotnom izdržavanju), pravnosnažna i izvršna odluka suda, izvršna odluka javnog izvršitelja, ali i bilo koji drugi pravni osnov koji za cilj ima sticanje prava svojine.

Postupak upisa u katastar je strogo formalan i najmanja proceduralna greška može dovesti do odbacivanja zahteva, iako podnosilac ima pravo na upis. Jedan od najčešćih formalnih propusta dešava se kada dostavljena dokumentacija nije kompletna i ne dokazuje sled pravnog prometa nepokretnosti od lica upisanog u katastar do lica koje traži upis u katastar. Dakle, nije dovoljno dostaviti dokument na osnovu koga je lice koje traži upis steklo nepokretnost, već i pravni osnov prenosioca i njegovog prethodnika i tako sve do lica koje je upisano u registar.

Zato, kada govorimo o raspolaganju, važno je znati: ne raspolažemo stvarno onim što „faktički posedujemo“, već onim što je pravno naše, a to se u pravnom smislu postaje tek upisom u katastar.

Dakle, sledeći put kada neko kaže „to je moje“, zapitajmo se, da li je upisano? Jer, kao što je savršeno krojena haljina na crvenom tepihu više od komada odeće, tako je i pravno zaštićena nepokretnost više od stvari. To je tvoja stvar.